2015年3月罗某与倪某签订了《房屋买卖协议》，协议约定罗某以10万元的价格将位于田县于托格日尕孜乡喀日巴格村的宅基地及房屋卖给倪某,在倪某支付价款后，罗某将房屋移交给了倪某。倪某不属于托格日尕孜乡喀日巴格村集体组织成员。现罗某向法院起诉，请求确认双方的房屋买卖协议无效。

　　农村居民宅基地是农民的一项重要财产权利，依照法律规定，农村居民宅基地的所有权归集体所有，如果确需买卖只能在本集体组织成员间进行转让，同时又有诸多的限制条件。《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地......农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

　　本案中，罗某将自己的宅基地出售于本集体组织之外的人员，损害了集体组织成员利益，损害国家对宅基地使用权的管理秩序，倪某并非案涉宅基座落地集体经济组织成员，不符合宅基地受让人条件，即不具备涉案宅基地买受人资格。

　　故应认定双方的宅基地买卖协议无效。