【案情简介】

　　2009年3月30日，原告米雪与被告李逵登记结婚。2014年7月9日，原告米雪以被告李逵长期下落不明、夫妻感情已彻底破裂为由起诉至法院，要求与被告李逵离婚。2014年12月2日，法院判决准予原告米雪与被告李逵离婚。在米雪与李逵婚姻关系存续期间，双方共同购买楼房一套，2010年4月22日房产管理部门核发房屋产权证书，载明房屋所有权人为米雪、李逵，共有情况为共同共有。2014年3月29日，被告李逵私自与被告张娜签订房屋买卖订金协议，约定由李逵将前述房产以620000元价格卖给被告张娜。当日，被告张娜给付了李逵买房订金20000元，被告李逵出具收据一张。被告张娜2014年4月入住该房屋至今。

　　【双方争议】

　　原告米雪认为被告李逵未经其许可，擅自将双方共有的并在银行设立抵押的房屋卖给被告张娜，其房屋买卖行为应归于无效。故诉至法院，请求：1、依法判令被告张娜与被告李逵签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令被告张娜立即返还楼房。

　　被告张娜陈述，虽然签房屋买卖协议的时候，也看了被告李逵提供的房产证、契税发票，但当时被告李逵说这套房子是他们夫妻的，他妻子同意卖房，被告李逵还给张娜看了他的军官证、身份证。给付被告李逵20000元买房订金后要求其办理过户手续，但被告李逵一直推托至今没有办理。被告张娜认为，在签订房屋买卖协议时被告李逵与原告还没有离婚，因此房屋买卖协议是有效的，应该受到法律保护，故不同意原告的诉讼请求。

　　被告李逵缺席未答辩。

　　【法院审判】

　　法院认为：被告张娜与被告李逵于2014年3月29日签订的房屋买卖协议无效，被告张娜应于本判决生效后十五日内将房屋返还给原告米雪及被告李逵。因此，判决支持原告米雪的诉讼请求，同时，被告王逵应于本判决生效后十五日内返还给张娜订金20000元。

　　【争点解析】

　　本案争议的焦点是被告之间房屋买卖协议的效力问题。

　　关于共有房屋买卖的问题，我国相关法律以及司法解释的具体规定有：

　　《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

　　《城市房地产管理法》第三十八条第四项规定：“未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。”

　　《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务；在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

　　《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持；夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

　　本案中，根据查明的事实可知，诉争房屋属于原告米雪与被告李逵的夫妻共同财产。被告李逵未经原告米雪同意擅自将夫妻共同共有的诉争房屋出卖，具有明显的恶意。从被告张娜在庭审时的陈述来看，被告张娜在向被告李逵买房时已经知晓该房屋的共有权人除了被告李逵还有其妻原告米雪，但却并没有进一步要求被告李逵出具委托书等证据证明，即轻信被告李逵关于其妻原告米雪也同意转让房屋的陈述。由此可见，在交易过程中被告张娜是存在过错的，即明知道诉争房屋是夫妻共有财产而与李逵个人进行交易，对被告李逵的陈述也不加审查地信赖而置交易风险于不顾，未尽到作为善意买受人应尽的责任。故而，被告张娜不具备我国法律规定的善意取得的条件，关于诉争房屋的买卖协议应认定为无效。

　　法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，本案中被告张娜因该合同所取得的诉争房屋应返还给原告米雪及被告李逵。被告李逵因买卖协议取得的订金20000元应返还给被告张娜。(文中当事人均为化名)