近年来,随着我国房地产市场的进一步发展,房屋转租已成为当前市场经济中的普遍现象,但由于我国对房屋转租的法律规定过于简单,致使人民法院在处理房屋转租合同纠纷案件过程中,无所适从遇到不少难题。本文试图从房屋转租合同的法律特征、不同情况下房屋转租合同所产生的不同的法律效力以及对房屋转租合同的处理等方面作以简要分析,从而为今后的司法实践提供一些有益的参考。
一、 房屋转租合同的法律特征
房屋转租合同是指房屋的承租人在租赁房屋后不退出租赁
关系,把自己从出租人那里承租的房屋再出租给第三人的合同。在这里,我们把原房屋的出租人称为出租人,把房屋的第一承租人称为承租人,把第二承租人称为次承租人。根据《合同法》第二百二十四条的规定,房屋转租合同具有以下法律特征:
1、房屋转租合同是以原房屋租赁合同的存在为前提。任何一个转租合同必然存在一个租赁合同,没有租赁合同,也不存在转租合同。转租合同是租赁合同成立后,承租人另行与次承租人就房屋租赁协商一致而成立的合同。
2、出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件。转租合同的订立应当取得房屋出租人同意,这种同意可是书面的,也可以是口头的。《合同法》规定,承租人未经出租人同意转租,出租人可以解除合同。租赁合同的解除,转租合同也就无存在的根据,转租合同应自动解除。房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意,但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人。房屋转租合同的当事人只能是房屋转租合同权利与义务的承受人,即房屋的承租人和次承租人。
3、出租人与次承租人无任何法律上的权利义务关系。当事人之间权利义务因法律的规定和合同的约定而产生,出租人与次承租人之间没有合同关系,我国《合同法》明确规定,次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿,法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此,出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。
4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人,承租人退出租赁关系,房屋的租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中,承租人不退出租赁关系,仍然承担着房屋租赁合同的权利与义务,房屋转租与租赁权转让在法律性质上不同。
另外,房屋转租合同中的承租人在转租过程中,往往以超出自己向出租人交纳房屋租金的数额向次承租人收取更高额租金,从而在转租中谋取差额利益。对于房屋转租合同中规定的房屋使用权限,一般以出租人与承租人在原租赁合同中约定的权限范围为限,但经出租人特许的除外。对于转租合同中约定的转租期限,一般也不应超出原租赁合同约定的租赁期限。
二、房屋转租合同的效力及处理
目前,我国对于房屋转租方面的法律规定仅限于《合同法》第二百二十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条等为数不多的几条规定。由以上规定可以看出,我国的房屋转租合同可以分为经出租人同意的转租和未经出租人同意的转租两种。
第一种经出租人同意的房屋转租合同。因为有《合同法》和最高院司法解释的明确规定,对此应认定为房屋转租合同合法有效,按有效合同处理即可,只有在转租期限超过承租人剩余租赁期限的情况下,人民法院才认定超过的部分为无效,对于这种房屋转租合同的处理大家在司法实践中均无异议。
第二种未经出租人同意的房屋转租合同。对于这种房屋转租合同根据最高院司法解释的规定又可细分为以下3种不同情形,而且每种情形都有着不同的处理方式,具体详述如下:
1、出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议或者虽提出了异议,但未要求与承租人解除房屋出租合同或者认定转租合同无效的,应视为出租人同意转租或默示的不反对,对该房屋转租合同应认定为合法有效,按有效合同处理。
2、出租人知道或者应当知道承租人转租,并在六个月内提出了异议,且要求与承租人解除房屋出租合同或者认定房屋转租合同无效的,对该房屋转租合同应认定为无效,按无效合同处理,但在具体处理时应注意,虽然房屋转租合同无效,但因为次承租人实际使用了房屋,所以次承租人应按双方约定合理支付房屋使用费,并不能以合同无效为由要求承租人返还租金。如承租人以高价转租的,房屋出租人在请求确认房屋转租合同无效的同时还可以要求承租人赔偿差价损失。
3、出租人不知道承租人转租,承租人与次承租人因转租合同发生纠纷,对该房屋转租合同应如何处理,目前在司法实践中因认识不同出现的异议和分歧较多,笔者就目前在司法实践中,比较常见的以下三种不同认识和处理意见作以简要分析:
第一种意见认为,在出租人不知道承租人转租的情况下,承租人与次承租人订立的房屋转租合同应认定为效力待定,应由法院主动将承租人转租情况及时告知出租人,由出租人就是否同意转租作出意思表示后再行处理。此种观点认为未经房屋出租人同意承租人擅自将房屋转租给次承租人的行为是一种无权处分的行为。根据物权法理论,物权所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权能。其中,处分权是决定财产命运的一项权能。处分可以分为法律上的处分和事实上的处分。事实上的处分是指使物的形态发生改变或者使之消亡。如将自己的衣服撕毁。法律上的处分是指通过某种法律行为,按照所有人的意志对物进行转让、赠与、抛弃、设定抵押、质押等。承租人在房屋出租人不知情的情况下转租,出租人知情后可能会产生两种态度,一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租,那么转租合同有效;如果出租人不同意转租,那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同。由此可见,同意和不同意转租完全取决于出租人在知情后的认可与否,根据《合同法》第51条的规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”此时承租人不是物权的所有人,因未取得房屋出租人的同意而擅自转租房屋就构成了法律上的无权处分。
第二种意见认为,未经出租人同意擅自转租房屋,无论出租人对转租是否知情,承租人与次承租人订立的房屋转租合同均无效。我国《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。该条只规定了承租人经出租人同意的转租对出租人与承租人之间的合同继续有效,而没有规定未经出租人同意的转租对承租人与次承租人之间的合同是否有效,但根据该条的立法目的来看,我国《合同法》就转租明显采取限制主义模式,以转租是否经出租人的同意,来限制未经同意的转租和谋取不法利益,以期来达到保护出租人合法利益的目的。该规定说明了未经出租人同意的转租合同无效,同时我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定:“未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收非法所得,并处以罚款”,规章具有参照效力。因此,在未经房屋出租人同意的情况下擅自转租房屋的其房屋转租合同无效。
第三种意见认为,未经出租人同意擅自转租房屋,无论出租人对转租是否知情,承租人与次承租人订立的房屋转租合同均有效。我国《合同法》第二百二十四条的规定,并未规定未经出租人同意转租无效,该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意的情况下对出租人与承租人之间租赁合同的解除权。在法理上,转租合同的效力不以出租人的意志为转移,但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。对合同的效力认定应当以法律规定和行政法规为准,《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定,未征得出租人同意,擅自转租房屋的,其租赁行为无效的规定,是部门规章并不是法律或行政法规,其性质仅具有行政管理效力,并不具有司法效力,不能作为房屋转租合同无效的法律依据。
笔者认为,在房屋出租人对承租人转租不知情,次承租人对承租人未经出租人同意转租不知情的情况下第三种处理意见正确。具体分析如下:
1、关于从租赁合同中对转租问题的法律规定来分析。对于租赁中的转租问题,我国《合同法》仅在第二百二十四条中有规定,而且明确规定了承租人未经出租人同意转租的,出租人仅负有对原租赁合同的解除权,根据合同的相对性原理,出租人解除的合同只能是其与承租人之间订立的租赁合同,而对于在此种情况下转租合同的效力,《合同法》并未涉及,不能不说是立法的遗憾。鉴于我国法律对擅自转租合同的效力未作规定,那笔者就有理由认为应当依据《合同法》的相关规定,对转租合同的效力问题单独作出司法审查,只要转租合同的当事人双方具有相应的民事行为能力,意思表示真实,不违反国家法律、法规的强制性规定,不违反社会公共利益,就应依法认定转租合同合法有效,对此种情况下的转租合同应按有效合同处理。
2、关于从出租人与承租人在原租赁合同中明确约定了未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人擅自转租是否影响转租合同的效力来分析。笔者认为,此时承租人擅自转租,违反了诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,此时出租人一方面可以违约为由追究承租人的违约责任,同时还可依《合同法》第二百二十四条的规定,要求解除与承租人之间订立的租赁合同。此时出租人行使的是原租赁合同解除权,与承租人与次承租人之间订立的转租合同的效力无关。笔者认为,如次承租人对未经出租人同意不知情则该转租合同应认定为有效,如出租人行使合同解除权,收回租赁物,对不知情善意的次承租人来说是由于承租人故意的过错导致次承租人不能实现合同目的,次承租人可依据《合同法》第九十四条的规定来依法行使法定的合同解除权要求与承租人解除转租合同,并可依法追究承租人的违约责任。如次承租人对未经出租人同意擅自转租知情,则无权要求承租人承担违约责任,对此种情况下订立的转租合同,笔者认为应认定为承租人与次承租人恶意串通损害了出租人利益,对该合同应按无效处理。
3、关于从出租人在原租赁合同中对转租问题未作明确约定,此时承租人擅自转租是否影响转租合同的效力来分析。在此种情况下,承租人擅自转租,如出租人未提异议对出租人的利益未造成损害,或者出租人在知道转租后虽反对转租,但未提出与承租人解除原租赁合同的,依合同自由原则及合同的相对性原理,则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系,双方合意的达成即成立合同并为有效合同。但该转租合同在履行问题上要受到出租人意志的约束,因为《合同法》赋予了出租人合同解除权,此情况下,出租人如以未经其同意为由,可解除与承租人的租赁合同,其解除合同的效力可直接导致转租合同亦因此自动解除。而此时次承租人只能向承租人提出违约请求,而此请求,笔者认为也应视次承租人是否为善意而定,因为法律已经明确规定了转租须征得出租人同意。如果次承租人知道或者应当知道承租人转租系擅自而为,应无权要求承租人承担违约责任。如果在次承租人不知或不应当知道承租人转租系擅自而为,即误信承租人的转租为同意转租的,承租人应对次承租人负违约责任,在此种情况下,如只是在承租人与次承租人之间发生转租合同的履行纠纷,在我院的司法实践中不主张法院主动将出租人追加为第三人参与到案件中来,无端的增加案件的处理难度,如是出租人与承租人之间发生了解除合同纠纷,则可以将次承租人追加为第三人参与到案件中来,视案件具体情况,由次承租人自行作出请求权选择。
4、关于从转租合同中的法理依据来分析。我国《合同法》虽然没有明确规定转租合同的效力问题,但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”, “出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”由上述规定可以看出,在承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,只要转租期限不超过承租人剩余租赁期限的,人民法院就应当认定转租合同有效;在出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议的,出租人就不能以承租人未经同意擅自转租为由,请求解除合同或者认定转租合同无效。这些规定说明了转租合同不是在所有情况下都有效,也不是在所有情况下都无效,这至少在法理上,为未经出租人同意承租人擅自转租在某些特殊情形下按有效合同处理,提供了法理依据。
另外,出租人与承租人订立的原房屋租赁合同与承租人与次承租人订立的转租合同是相对独立的二个合同,虽然后一个合同的订立要受到出租人同意与否的约束,但这并不能妨碍转租合同的独立性,任何一个合同纠纷都要进行效力认定,转租合同也不例外,对于房屋转租合同的处理,关键在于对其效力的认定。对于有人将未经出租人同意的房屋转租合同认定为无权处分的观点,笔者认为房屋租赁行为是对物进行收益所采取的一种方式,并非是对物进行的处分,因此,对于以此为据将擅自转租房屋的合同认定为效力待定是不正确的。其次,笔者也不赞同一概将未经出租人同意而订立的转租合同不加区分的全部认定为无效,在前面的论述中笔者已经讲到了我国法律并没有直接将未经出租人同意而擅自转租的行为认定为无效,与此相反在最高人民法院的司法解释中反而还规定了在出租人知道或者应当知道承租人转租的情况下,未在六个月内提出异议的,出租人不能以承租人未经其同意为由请求认定转租合同无效,这也算是在法理上支持了笔者的观点。
综上所述,笔者认为对于房屋出租人对承租人转租不知情,次承租人对承租人未经出租人同意转租不知情的房屋转租合同,在发生合同履行纠纷后,只要不存在国家法律、法规强制性规定的无效情形,就应当按照有效合同来处理,当然在处理时法院也不宜主动将出租人追加进来,主动征求出租人是否同意转租,作这样的处理不但有利于人民法院对此类案件的审理,也充分尊重了当事人的意思自治,同时也符合我国《合同法》鼓励交易,繁荣社会主义市场经济的司法理念。