一、租赁房屋经营饭店是否需要申请消防验收

　　解决该问题，首先要界定饭店属于什么场所，才能分清什么场所需要消防验收，什么场所不需要消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第七十三条第（三）项的规定，公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。综上可知，饭店属于公共聚集场所。而根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。也就是说租赁房屋经营饭店需要申请消防验收，未经消防验收或消防验收不合格是不能投入使用的。那么真要存在租赁房屋用于经营饭店，却因未经消防验收或消防验收不合格导致不能营业怎么办，双方签订的合同如何处理？

　　二、租赁房屋经营饭店未申请消防验收的后果

　　根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）的规定，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

　　由于上述批复引用的是修改之前的消防法，该法第十条第二款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。2008年新修订的消防法第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

　　对于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，最高法的批复已经很明确，本文不再讨论，本文仅讨论房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，在租赁合同有效的情况下承租人行使解除权的有关问题。

　　三、租赁房屋经营饭店未经消防验收或消防验收不合格承租人行使解除权条件

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项的规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。该条规定的关于房屋使用条件的强制性规定即包括《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，如果所租赁的用于开办公共聚集场所的房屋因为未经消防验收或消防验收不合格，则承租人可以请求解除合同。但适用该规定的前提条件有两个：第一、所租赁房屋处于“无法使用”状态；第二、所租赁房屋系由出租人装饰装修而后由承租人租赁使用的。关于第一个前提条件，如果所租赁房屋虽然未经消防验收或经检查不符合消防安全要求，但并未导致其不能正常营业，仍属于正常营业状态，则承租人就不能适用上述规定行使解除权。关于第二个前提条件，如果所租赁房屋系毛坯房或承租人租赁该房屋后需要重新装修再行营业，那么该租赁房屋营业后因未经消防验收或者经检查不符合消防安全要求而被停业整顿，也不能适用上述规定行使解除权。

　　理由分析如下：根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位负有申请消防安全检查的义务，该条使用的是“或”字，亦即意味着要区分不同情况，对于该公众聚集场所，建设单位在建设完工后要申请消防验收，建设工程交工后，具体使用人若要装修营业也需要再行申请消防验收。另外，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）的规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。

　　亦即如果所租赁房屋系毛坯房或承租人租赁该房屋后需要重新装饰装饰再行营业，那么对于装修后的房屋申请消防验收的义务人是承租人，若未经消防验收或消防验收不合格责任在承租人，与出租人无关，承租人也不能再适用是上述规定行使解除权。如果此房屋系由转让方将已经装修好的房屋转让给受让方经营，受让方接手后即开始经营，那么对房屋申请消防验收的义务人在转让方，若转让方将未经消防验收合格的房屋转让给受让方经营，受让方因为未经消防验收或消防验收不合格被停业整改，受让方请求解除转租合同的应该予以支持。