随着房地产市场的不断发展，二手房市场也随之火爆起来，卖房和买房的人越来越多，二手房中介也是越开越多，经常是卖房的人在几家中介公司都挂有房屋出售信息，买房的人也在多家中介公司徘徊询价，甚至有一些中介公司为了抢客源进行各种费用优惠。这就产生在这家中介看的房子在另一家中介成交，嫌这一家中介收费太高，买卖双方协商后另寻他家中介办理过户手续等等问题，这也导致中介公司和买卖双方因为中介报酬的支付产生争议，也给审判实践中如何认定中介公司完成了居间合同义务带来了很多难题，那么中介公司履行义务到什么程度才算其完成了居间合同义务，才能够获得居间报酬？

　　近日，昌吉市人民法院审理一起居间合同纠纷案件，2015年3月25日，某中介公司的业务员带杨某去昌吉市某小区4号楼3单元601室看房，看完后杨某认为价格过高就下楼了。某中介公司业务员要求杨某在实地看房证明和看房记录上签字，称仅是为了证明业务员做了这项工作，于是杨某就签了字。

　　后杨某姑父王某在昌吉市另一家中介公司看到了房源信息，遂带杨某去看房，杨某发现与其之前在某中介公司所看的房屋为同一处，经杨某与房主赖某某协商，房价确定为338000元。随后杨某与赖某某在昌吉市另外一家中介公司办理了二手房交易手续，并在昌吉市房地产管理局办理了房屋过户手续。杨某为此向昌吉市另外一家中介公司支付中介费、手续费等所有费用。

　　法院审理后认为，某中介公司虽然提供了《委托购房协议》来证实其与杨某存在委托购房合同关系，但杨某并未在该《委托购房协议》中甲方落款处签字，某中介公司亦无其他证据证实其与杨某之间存在书面的委托购房合同，应当认定某中介公司与杨某之间不存在书面的委托购房合同。某中介公司主张杨某在《委托购房协议》中甲方看房记录处签字就表明杨某对该协议内容认可，代表杨某认可其是该协议的甲方。而杨某辩解当时其仅在实地看房证明和甲方看房记录上签字，并未看到有委托购房协议，签字仅代表看过房，并无与某中介公司签订委托购房协议的意思表示。对此，法院认为，甲方看房记录仅是《委托购房协议》中的一部分，杨某在甲方看房记录上签字并不能推定杨某认可《委托购房协议》的全部内容，亦不能推定杨某在甲方看房记录上签字即认可杨某是《委托购房协议》的甲方。故某中介公司的上述主张没有依据，杨某的辩解理由予以采信。某中介公司要求杨某支付中介费和违约金，但经法院查实，杨某从赖某某处购买房屋，该房屋买卖合同的订立系在昌吉市另一家中介公司的协助下完成，并由昌吉市另一家中介公司协助办理了二手房过户交易手续，杨某亦向昌吉市另一家中介公司支付了中介费等费用。所以涉案房屋的买卖合同成立系由昌吉市另一家中介公司促成的，并不是某中介公司促成的。遂判决驳回了某中介公司要求支付中介费、违约金的诉讼请求。

　　从该案中可以看出，中介公司索要居间报酬，首先要举证证实其完成了居间合同义务。合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间业务根据居间人所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立合同进行介绍或提供机会的媒介居间，也还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。居间合同中，居间人是为委托人提供服务的，这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介。居间人的活动只有促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系才有意义。

　　笔者认为，对于居间人索要居间报酬，在实践中应当从严掌握。因为考虑到现实情况，现在很多中介公司在带买房人看房时，都会以各种理由要求看房人在看房证明上签字，但一般情况下，看房人都会货比三家，会看很多套房屋，就是同一套房屋，看房人也会到多家中介公司询问中介费的高低，因为不同的中介公司对办理房屋过户手续的收费不一，所以对于中介公司来说让看房人在看房证明上签字很容易，在审判实践中就不能仅以买方在看房证明或看房记录上签过字来认定居间人向委托人报告了订立合同的机会或促成合同成立。同样的，对于出卖人来说，他为了及时出手房屋，可能会跟很多家房屋中介签订合同，委托这些中介售房，不能因为中介公司带一个人看过房，就认定其报告了订立合同的机会，而要求出卖人支付中介费，这显然不合情理，也不符合交易惯例，更容易滋长房屋中介恶意索要中介费的问题，不利于二手房交易市场的稳定。

　　结合多起居间合同纠纷案例，笔者认为，考虑到现实交易状况，居间人索要居间报酬，居间人应当提供证据证实其居间活动促成了委托人与第三人之间建立起有效的合同关系，而委托人能够举证证实房屋买卖合同系由其他中介公司居间完成，并向其他中介公司支付了居间报酬，则应当驳回中介公司的诉讼请求。