2014年12月4日，乌鲁木齐市米东区人民法院审结了一起农村房屋买卖合同纠纷案件。原告李某于2007年初将其自有住房卖给本村民集体以外的城镇居民张某，双方商定价款4万余元，合同签订后，张某如期交付款项并实际占有使用该住房。2014年7月，该房屋因本市城市建设需要被列入拆迁范围。面对高额的拆迁款诱惑，李某登时反悔，以该农村房屋买卖合同违法为由，诉至法院，要求撤销合同，返还该房屋。后经乌鲁木齐市米东区人民法院法官几番调解，双方最终握手言和，张某继续占有使用该房屋，将来待补偿款到位后，双方五五分成。
    随着市场经济蓬勃发展和我国城镇化步伐加快，大量农村居民涌向城市，其中部分居民选择在城市购置房屋后长期生活，进而将家乡的宅基地出售他人。而一部分有条件的城市居民则由于向往农村田园式生活或出于投资等考虑而选择在农村购房置业。在这种供需的双重刺激下，农村房屋买卖交易日益增多。
     以米东区为例，近年来米东区下辖的农村房地产市场十分火暴，房价一路攀升。很多城中村面临拆迁改造，而很多农村房屋的买卖合同从签订到买受人要求出卖人协助办理过户手续，房价可能已经上涨了许多。一些出卖方为了获取更大的经济利益，拒绝协助买受方办理过户手续，导致此类纠纷不断增多。
    农村房屋买卖纠纷案件存在的问题
    一、现行法律法规对农村房屋买卖问题缺乏明确系统的规定，导致同类案件的处理，由于法官理解不同，援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同条文，如《土地管理法》第六十三条或第六十二条，进而导致判决结果截然不同。
  　在实践中，有的法官认为，根据《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，同时结合有关政策的规定，法院应判决农村房屋买卖合同无效。也有的法官却认为《土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，反推此规范即含许可买卖之意，同时结合合同法的有关规定，且现行法律和行政法规没有禁止农村房屋买卖，“法不禁止即为自由”，法院应判决农村房屋买卖合同有效。
    二、生效判决的执行问题。对于法院判决农村房屋买卖合同有效进而要求被告协助原告办理权属过户手续的案件，虽然是出于保护买受人的权利考虑，但因土地使用权过户手续根本无法办理，且权利人的权利保护最终能否落实还是个未知数，这最终导致实践中执行工作难以进行，最终损害判决的严肃性。
解决问题的对策
  　法院的判决要兼顾法律效果和社会效果，而认定此类合同无效的判决却又同时大大降低了法院判决的法律效果和社会效果。
  　从法律效果方面看，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，法院认定农村房屋买卖无效的法律法规层面的依据主要源于有关对宅基地禁止转让方面的规定，但事实上，这两者之间并不存在当然的因果关系，上述法条的立法本意是保护农村耕地，但对于已在其上面建好房屋的宅基地而言，其用途并不因房屋的所有权人或宅基地的使用权人的变更而改变，判决农村房屋买卖有效并不违背这些法条的立法本意。
    根据“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的宪法原则，只要是中华人民共和国的公民，不因户籍或其生活的地域（城镇或农村，不同农村之间）的不同而在行使权利时有所区别；另一宪法原则规定，公民对其私有财产可以处置。同时，合同法规定，只要买卖双方签订的合同不违反法律和行政法规的禁止性规定，就应认定有效等。因此，若判决农村房屋买卖合同无效，不仅无任何法律依据，而且与宪法有关的基本原则相抵触，与合同法等基本法律的有关规定不符，不能不说是对现行法律法规的一种漠视。
    关于农村房屋买卖合同的效力，笔者认为应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。
    从社会效果看，因为此类判决客观上纵容了一些交易个体不讲诚信反而获益，与市场经济讲究诚信为王的根本原则相悖，客观上导致了鼓励违约的社会效果。与法律应为社会主义市场经济发展服务的宗旨相悖。
    笔者认为审判实践中的具体情况应具体对待：对经村委会同意，出卖人有产权证的，或虽由于年代久远或正在办证而没有产权证的，买受人应向法院提供该无证房屋可以办理权属初始登记和转移登记的证据，如诉争房屋的建设许可证等相关证件，未提供的，法官应予以释明，并可以按原告的申请向房管部门出具查询函，只要房管部门认为可以办理产权证初始登记的，一般都认定房屋买卖有效（除非讼争房屋权属不清或系违章建筑等本身存在问题），并要求出卖方协助办理过户手续，在执行时则向有关部门发协助执行通知书。
    在目前的法律框架下，判决农村房屋买卖有效的司法对策终究不是彻底解决此类纠纷的长远之计。要想从根本上解决此类纠纷，消除司法不统一的现象，应在立法层面寻找出路。农村房屋买卖只能是宜疏不宜堵，禁止农村房屋买卖已不适应当前农村经济的发展状况，法律对此应尽早作出明确规定，以便对农村房屋买卖加以引导，促使交易规范化，从根本上减少该类纠纷的产生。