2014年3月的一天，王丽被一个突如其来的消息震惊了，她的房屋竟然已经被卖给了别人。作为房主，房产被卖了竟然毫不知情，王丽坐不住了，跑去与买房人张山协商，但买房人张山却一纸诉状将王丽告上法庭，请求法院判令房屋归其所有。

　　原来，王丽于2007年购买了一套经济适用房但是一直未居住，见哥哥王强离婚后没有地方住，便好心将这套房子让给哥哥王强暂时居住，并将房屋的所有手续交给了哥哥王强。王强一直住在妹妹的房子里，直到2009年王强得知朋友张山要购买房屋，由于急需用钱，就擅自与张山达成口头协议，将该房屋以合理价格出售给张山。同年5月，张山付清了房款，王强便将房屋及其所有手续交给张山，但双方一直未办理房屋过户登记手续。自此，张山便一直居住在该房屋内。

　　王强并没有将卖房的事情告诉妹妹王丽，也没有将房款交给妹妹。直到2014年，王丽得知此事后，立即表示不同意出售，并积极与买房人张山协调，但张山认为王丽应当事前同意且事后进行了追认，房屋的所有权应归其所有。双方协商未果，张山诉至法院。

　　法院经审理后认为，哥哥王强无权处分妹妹王丽的财产，只有经过权利人王丽的追认或者无处分权人王强在订立口头买卖合同后取得该房屋处分权的，该合同有效。本案双方购买的房屋属不动产，根据相关规定，不动产买卖物权的取得应以过户登记为准，张山当庭出示的王强签字的收条、录音资料、王丽的房屋产权证，均不能证实权利人王丽的事前同意或事后追认行为，因此王丽所有权人对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，王强对该房屋无权处分，张山不享有该房屋的所有权。法院最终判决驳回张山的诉讼请求。张山不服上诉至上级法院，上级法院审理后驳回其上诉，维持原判。

　　法官释法：

　　王强出售房屋的行为属无权处分，无权处分在法律上从三方面产生不同的法律后果：一是无权处分人与买受人之间的合同效力问题，二是无权处分行为的效力问题，三是无权处分标的物物权的变动问题。无权处分人与买受人之间的合同效力依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，合同只要符合法定条件属有效合同，即“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”作为物权变动的主要要件之一不动产必须进行登记，本案首先双方买卖行为不构成善意取得，其次无证据证实权利人王丽事前同意或事后进行了追认，其有权向张山行使物权请求权追回房屋所有权。

　　为此，法官建议，购房者在买卖房屋时一定要先审查实际卖房人与房产证登记的所有权人是否一致，如不一致不要忙于买房，一定要取得房屋所有权人事前授权或事后追认，不要怠于行使自己的合法权利，否则损失还得由自己承担。

　 （文中当事人均为化名）