近年来，随着我国经济的高速发展和人民群众物质生活水平的不断提高，城乡居民日趋富裕，作为国家大动脉的铁路系统更是在改革不断深化，机构频繁调整中，利益格局也发生着深刻的变化，涉及铁路职工的一些新的矛盾和纠纷不断出现，铁路法院作为对铁路系统案件的主要管辖机关，所审理的民商事案件类型不断增多，疑难程度日益加大，新情况、新问题不断涌现。为了更好地延伸审判职能，探索多元化纠纷解决机制，我院民事审判庭对2010年—2013年10月以来审理的民事案件进行了分类梳理，对其中已审结的124件离婚、继承等纠纷中涉及不动产分割问题的案件进行了专项调研，希望通过分析此类案件的基本特点、产生原因及处理结果等内容来探索出对此类纠纷更好的解决方法。

一、离婚、继承等案件中涉及不动产分割处理案件的审理现状及特点

2010年1月－2013年10月已结案件中，哈密铁路运输法院民事审判庭共审理离婚纠纷、继承纠纷、夫妻登记离婚后财产纠纷、同居关系析产纠纷案件共计124件，其中，涉及不动产分割处理的有48件，案件的成因呈现出以下特点：

表一：离婚、继承纠纷案件审理情况统计表（单位：件）

表二：涉及不动产处理案件结案方式统计表（单位：件）

    表三：涉及不动产分割案件结案方式及上诉发改比率统计表

1、在离婚纠纷案件中、夫妻登记离婚后产生的财产纠纷四年来趋于下降趋势，继承纠纷、同居关系析产类纠纷案件数发展较平稳。

2010年—2013年10月，民庭共审结涉离婚纠纷案件95件，其中2010年审结36件，2011年审结30件，2012年审结13件，截止2013年10月审结16件；夫妻登记离婚后财产纠纷随离婚纠纷的下降而跟随下降。这其中涉及不动产分割的案件，因哈密当时房价较低因素，每个案件的标的额并不是很大，不足以在中院立案审理，一般集中在基层法院一审。

2、案件类型多样化、复杂化。

近四年来，我国城乡居民生活水平不断提高，法律意识不断增强，伴随着铁路系统机制的改革，铁路内部工作人员在不同城市间的工作调动相对频繁，铁路职工随工作城市的变动而在工作当地购买住房，及在其他城市购买住房现象有所增加，导致与配偶、子女等出现纠纷时，在分割不动产问题上呈现出多样化、复杂化的趋势。

3、案件多以调解撤诉结案，但一旦判决，原、被告双方矛盾激化，导致上诉率极高。

2010年—2013年10月以来，我院民庭审理的涉及不动产分割纠纷的判决率分别为0%、18.75%，18.18%、20%，调撤率分别为100%、181.25%、81.82%、80%。从以上可以看出，整体而言，调撤率远远高于判决率。但从上诉率来看，近三年为100%、50%、50%，从发回改判率来看，近三年为66.67%，100%、100%。该类案件一旦判决，上诉发回改判率超高，可以看出原、被告经过基层法院一审，在调解无望的情况下，判决后矛盾进一步激化，服判息诉率低，影响了社会效果及法律效果。

4、双方对不动产价值争议较大，导致评估鉴定事项增多，难度较大。

案件审理中，原、被告双方对争议房屋价值争议较大，导致大量案件需要评估鉴定，因铁路工作人员工作的流动性及乘车免费的特点，导致当事人在外地购买房屋情况增加，进而导致赴外地评估鉴定难度增加；另，由于近年来，铁路内部集资建房的出现，亦导致评估鉴定事项难度进一步加大。

二、不动产分割纠纷产生的原因及在案件审理中暴露的问题

1、离婚导致不动产分割。

从民庭最近四年办理的离婚案件来说，涉及不动产分割的案件占一半以上，在离婚案件中，除再婚婚姻中涉及不动产分割的较少以外，基本上，原配离婚纠纷中，基本上都会涉及不动产的分割，我们在审判实践中，有时会出现不只一套不动产需要分割。譬如我院在2010年审理的两起案件，其中一件，双方当事人在哈密市及乌鲁木齐市各有一套住房需要进行分割，起诉时双方争议较大，经过承办人耐心调解，双方终于在互谅互让的基础上，本着有利于各自工作生活方便的原则，协商一致，将哈密市的房屋分给一方，将乌鲁木齐市的房屋所有权赠与他们的婚生子女，如此本案得以圆满解决；另外的一起案件，双方当事人在哈密市及陕西省合阳县各有房屋一套，双方经过争执，最终协商将两套房产都给了其中一方，由得房者补偿给对方房屋折价款。

2、部分铁路退休职工配偶去世后再婚，再婚配偶因与家人缺乏感情基础，存在继承纠纷隐患，且在发生继承纠纷时需分割不动产案件较多。

主要表现为：铁路退休职工，尤其是男性退休职工，在原配去世后，因生活自理能力差等原因再婚者，待该男性职工去世后，产生继承纠纷，需要分割不动产。此时不动产分割争执双方主要以被继承人的亲生子女与后老伴之间的争执为主，亦有后老伴的子女也要求共同参与进行不动产分割的纠纷。譬如我院在2012年审理的一起继承纠纷中，原被告双方就是被继承人的亲生子女及后老伴，在审理过程中，后老伴的亲身子女亦以其对被继承人尽了赡养义务而作为有独立请求权的第三人的身份参加诉讼，要求分割遗产。

3、对不动产的价值争议较大。

近几年，铁路内部实行集资建房，部分铁路内部工作人员从单位分得集资建房，因集资建房的属性、分配方式、价格、管理、上市交易等均和商品房存在差异，导致在离婚、继承等案件中分割集资建房时产生较大争议，对集资建房如何分割才能做到最优解决方案，一直是一个比较困扰审判员的问题。譬如，在我院审理的一起离婚纠纷中，当事人要求离婚，其中需要对一套集资建房进行分割，我院接到当事人评估鉴定申请后，依照法定程序委托相关机构进行评估，由于该房屋系集资建房，评估机构的评估办法与一般的商品房评估办法不一致，评估结果出来后，其中一方坚决不认可，认为评估办法不合理，评估结果与房屋市价相比过低，后经其向相关部门反映，结果导致该评估意见被撤销，需另行再进行评估。

4、所需分割的不动产不在哈密本地，有时甚至跨越几个省市，涉及评估鉴定工作难度加大。

在涉及不动产分割的纠纷中，当不动产不在哈密本地，双方当事人有争议的情况下，当事人申请对房屋价格评估鉴定，就导致审判庭人员需要到当地委托评估机构对房产进行评估。本院在2011年审理的一起继承纠纷案件中，因当事人争议的房产在苏州，且双方当事人对该套房产价格及分割方法争议较大，为使案件能够顺利审结，我院指派工作人员到房产所在地委托当地的评估鉴定机构对该套房产进行评估，造成诉讼成本相应扩大。

5、当事人对法律知识理解认识有偏差，导致案件审理难度增大。

在我院审理的涉及不动产分割案件中，有部分当事人理解不动产以登记为准就是以房屋所有权证及土地使用证记载为准。因为乌鲁木齐铁路系统内部房产管理滞后问题，致使哈密铁路片区的房屋房产证和土地证办理时间与实际取得房屋时间差距较大（实际取得房屋较早，颁证时间较晚），法律所规定的以登记为准，是以最早的购房合同、房产部门登记簿记载为准，并不是单单以房产证及土地证的颁证时间为准，部分当事人对此不理解，造成审理工作中，需要给当事人做大量的法律解释工作。

6、不动产分割纠纷案件中涉及有公证的，因公证的瑕疵导致当事人争议较大。

在本院审理的案件中，有涉及到继承遗嘱存在公证的现象，但有时因为公证程序中存有瑕疵，导致当事人理解上有分歧，造成当事人情绪不满。

三、防范涉及不动产分割纠纷的几点建议

1、向铁路相关管理部门发司法建议。

涉及不动产分割案件原因之一是铁路系统改革，致使铁路内部工作人员工作调动随机性较大，尤其是哈密铁路分局在2005年3月被撤消后，铁路职工两地分居现象增多，导致2010年、2011年离婚率有所上升，最近两年人员调动相对平稳，故离婚率亦有所下降，故笔者认为，铁路管理部门要统筹规划，以人为本，尽量避免人员在不同工作城市的频繁大幅调动，从而保证工作、家庭乃至社会的相对稳定性。

2、铁路工会应负起责任，对于调往异地工作的人员，应多加关心，在职工处理购房、卖房等重大事项上加以正确引导，劝说其慎重考虑，多与家人沟通协商，避免产生矛盾。

审判实践中，就存在夫妻双方，一方从哈密市调往乌鲁木齐市工作，该家庭迅速选择在乌市贷款买房，将哈密市房屋卖掉，因当时哈密铁路地区因工作调动人员较多，哈密铁路房价一路下跌，夫妻二人在乌市工作不到两年，因工作需要，又调回哈密市工作，此时，又因为被调回人员大量又在哈密买房，导致当时哈密铁路地区房价一度上涨，这对夫妻经生活、工作等种种矛盾，最终不堪重负，走上了离婚的道路。故本着建议工作城市被调动的人员，要避免盲目购房、卖房，要看清形势发展，根据自己的生活实际，有计划性的决策家庭购房事宜。

3、规范房屋评估鉴事项，对新出现的集资建房等新类型房屋价值能够有一个统一的、规范的评估办法。

近年来，随着我国集资房、房改房等新的房屋形式的出现，房产评估机构对此没有一个统一规范的评估办法，导致各地区评估标准的混乱，为维护公民合法权益，保护公平交易，笔者建议房屋评估机构能够针对新出现的房屋类型尽快出台统一、规范的评估办法。

4、建议公证机构在进行公证时，能够程序完备，尤其对实体公证内容尽量做到准确无误。

我国《民事诉讼法》第六十九条明确规定：经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。因此，法院在审理案件时，公证的效力对案件审判影响较大，为确保当事人合法权益不受侵害，笔者认为公证机构要切实认真履行其公证职责，严格依照公证法所要求的程序进行公证。

5、加强对不动产相关法律的宣传力度。

我国最新颁布的《婚姻法司法解释（三）》中，对有关房产分割已经做出了明确的解释，人民法院作为审判机关应特别加强对不动产相关法律、司法解释的学习，如：《婚姻法司法解释（三）》、《物权法》等法律法规中关于不动产处理的相关法律规定。在理解了立法本意及法治精神的基础上，再采取组织相关审判人员进站段、入社区、进广播等多种形式，对不动产处理的相关法律法规进行大力宣传，让广大群众进一步了解、理解这些法律法规的规定，在自己的实际生活中能够自觉地遵守法律、运用法律、防患于未然。