案例：2010年9月12日，甲、乙双方签订房屋买卖合同。甲将一套房屋转售给乙。该房屋买卖合同约定：全部售房款为60000元；被告甲必须在收到房款后一个月内办完房屋的转移登记事项。甲如不按期办理转移登记，甲支付乙违约金40000元。2010年9月20日，甲收取乙售房款60000元，并向乙交付了房屋。现该房屋的所有权转移登记未能办结。2011年8月2日，乙以上述理由为依据诉至法院，要求被告支付违约金40000元，并依法确认房屋产权归原告所有。在庭审过程中，被告甲辩称：双方签订房屋买卖合同是共同协商的结果。但甲、乙在签订房屋买卖合同时，对房屋买卖过户登记的法律规定并不清楚，甲按照约定单方到房产部门办理过户登记时，房产管理部门要求双方共同申请，并提交房屋交易契税发票。关于房屋契税的负担，甲、乙并未达成一致意见。因此，甲单方面未能办理完毕房屋产权转移登记事项。被告甲同意该房屋确权归乙所有，但不同意支付违约金40000元。一审法院审理后，依法作出判决：1、确认该套房屋归乙所有；2、驳回乙要求甲支付违约金的诉讼请求。宣判后，乙不服一审法院的判决遂上诉至二审法院。乙上诉请求二审改判甲支付违约金40000元。二审法院审理后，认为甲、乙关于房屋过户登记的内容约定明确，甲单方未在约定期间办理完房屋转移登记事项构成违约，依法改判如下：1、维持一审法院判决的第一项，确认房屋产权归乙方所有；2、撤销一审法院判决的第二项，改判甲支付乙违约金40000元。

　　上述房屋买卖合同纠纷中涉及的焦点问题是在二手房交易过程中，房屋的产权转移登记该如何办理。笔者就该问题结合现行法律规定，提出需要注意的几个环节，防止二手房屋交易过程中产权过户登记纠纷的发生。

　　（一）正确认识房屋产权转移登记性质，提高房屋产权转移登记意识。

　　房屋产权转移登记是指房屋产权因买卖、交换、赠与、继承、析产、划拨、转让、判决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。此类房屋产权登记在房屋的交易实践中也被称为房屋过户登记或房屋产权过户登记。其性质属于行政确认的范畴。房屋所有权的转移以登记为要件，未经登记，不发生房屋所有权转移的效力。由于房屋权属登记是不动产物权登记的一种，而不动产物权登记是一种具体行政行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预，其实质是对房屋物权进行公示，属于不动产物权的公示方法。我国物权法第九条、第十四条均体现了上述房屋产权公示原则。因此，只有当事人办理了房屋权属转移登记手续，房屋所有权才发生转移。我们必须有较强的法律意识，在合同签订后，应当按约定或者法定的时间，按照房产管理法规的要求提出申请，及时办理房屋权属转移登记。这是防止二手房交易登记纠纷的第一步。

　　（二）在签订二手房交易合同时，将房屋产权转移登记申请的履行方式写入房屋买卖合同。

现实生活中很多人没有区分房屋产权转移登记在初始交易与二手交易过程中的不同，这种认识上的模糊是产生房屋产权登记纠纷的因素之一。两者在房屋产权登记的法律依据和程序上不尽相同。两者除了共同适用《物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》和《房屋登记办法》之外，由商品房初始交易引起的房屋产权转移登记行为还适用《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》。

　　根据上述规范性文件的规定，二手房交易过程中的房屋产权转移登记的启动程序，应有由当事人双方共同申请办理，而不是单方申请。但在二手房交易实践中，经常出现买卖双方在合同中约定，由出卖方或买受方单方去办理房屋产权转移登记的现象。因该约定不符合上述规范性文件关于房屋产权转移登记的规定，由一方去房产登记管理机关，根本无法完成房屋产权转移登记，进而导致二手房交易双方产生纠纷。为解决此类问题笔者建议，二手房交易双方可借鉴房屋初始交易时的房屋产权证的申办方法。在双方约定由一方去办理房屋产权转移登记的情况下：首先，双方必须要填写共同申请文书，并签字。其次，承担转移登记义务的一方要持有另一方的授权委托书和另一方的全部登记资料。第三，二手房交易双方必须将上述履行内容写入房屋买卖合同之中。在本案例中，如果甲、乙双方将上述履行内容写入房屋买卖合同，且甲方持有乙方提交的授权委托书和全部登记资料，双方不会为房屋产权登记产生纠纷。甲方更不会为此支付40000元的违约金。

　 （三）房改房进入二手房交易市场时，涉及国有土地使用权的内容要约定明确。

　　在司法实践中一些房改房进入二手房市场进行交易时，在土地使用权登记与房屋产权登记的履行环节产生纠纷较多。因房改房的土地使用证，需要在房改完成后由房屋产权人另行补办。但部分房改房所有人在没有办理土地证的情况下，已与房屋买受人签订了房屋买卖合同。在房屋买卖合同中，对土地使用费的交纳，房款中是否包含土地使用费、土地证与房屋产权证的办理等问题均没有约定或约定不明确。防止此类纠纷的基本方法，还得依靠房改房的交易双方，将上述登记履约内容按照房屋所有权转移登记办法的规定，依法约定明确。

　　（四）二手房交易产生所有权转移登记纠纷的，买卖双方应及时通过诉讼途径确认房屋所有权。

　　在二手房交易实践中，经常会出现房屋买卖双方在交付了房款和房屋后，办理所有权转移登记不及时的现象，导致此类现象出现的原因除了欠缺登记意识以外。首先以房屋出售方与房屋买受方因迁居、工作调动等因素导致的“两难找”较为突出。第二在房屋买卖合同中约定了单方办理房屋所有权转移登记的，另一方的协助义务未约定或约定不明的，且双方长期无法协调导致的“两难调”问题也较为普遍。当出现上述两类类问题时，买房人与卖房人均应分别及时行使诉讼权利，通过确认之诉明确房屋所有权归属。这样做，对于买房人而言，可凭法院判决书单方到房屋产权登记机关办理房屋所有权转移登记。对于卖房人来讲，有利于降低其违约风险。